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Quando i condomini non pagano: creazione del fondo cassa

Non è inusuale, in questi tempi di crisi, trovarsi a chiusura gestione con bilanci riportanti posizioni morose. Se è vero che il codice, all’art. 1129 comma 9 prevede testualmente “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice”, procedere nell’immediato alla promozione di un procedimento esecutivo può non essere così facile. La riforma del condominio è chiara, l’amministratore è obbligato ad agire per il recupero delle spese condominiali insolute ma spesso, la riscossione forzosa non è la strada più facile da intraprendere. L’assemblea infatti, oltre a valutare eventuali soluzioni alternative proposte dall’amministratore, scegliendo il percorso della riscossione forzosa, si troverà a dover comunque sostenere delle spese per l’avvio della procedura che, solo una volta raggiunto un esito positivo, potranno essere recuperate. Inoltre sempre più spesso la promozione di atti giudiziari per il recupere delle spese corre il rischio di rivelarsi un buco nell’acqua a causa dell’incapienza dei morosi o della presenza di altri creditori (ad esempio una banca) .
Certo è che, quando le morosità in condominio iniziano a influenzare negativamente la gestione dello stabile è necessario provvedere adeguatamente per il ripristino della liquidità necessaria a garantire la conservazione del fabbricato. Non è inusuale quindi ritrovarsi in assemblea con un bilancio di previsione che includa una quota destinata a “coprire” temporaneamente le quote dei morosi.
La giurisprudenza ha stabilito che l’istituzione di tale fondo è consentita e rientra nel potere discrezionale dell’assemblea. Il fondo cassa deve essere di durata annuale e le somme da destinarsi a tale fondo devono essere proporzionali al bilancio di previsione e alle quote insolute. Quando le morosità insistono per più anni consecutivi l’assemblea dovrà decidere se mantenere o meno il fondo precedentemente deliberato: è da ritenersi infatti illegittima la delibera che vincoli i condomini a versamenti ricorrenti per più gestioni e finalizzato alla rifusione delle spese dei morosi.
In merito alle maggioranze richieste per tale delibera, esistono correnti differenti. Alcune, ritenendo si tratti di una particolare delibera mirata alla costituzione di fondi speciali, supportano la teoria che sia necessaria una delibera da approvarsi con l’unanimità dei consensi. Di contro invece, è spesso uso comune istituire il fondo secondo le maggioranze previste per l’approvazione delle spese preventive di gestione, in virtù proprio del vincolo dell’annualità e della destinazione di tale fondo, espressamente destinato al sostentamento delle spese di manutenzione ordinaria non coperte dai partecipanti morosi.
E’ evidente che la scelta tra le opzioni sopra descritte deve essere ben valutata dall’assemblea in tutti i pro e contro. La riscossione forzosa spesso espone il condominio a spese notevoli e a risultati non immediati quando si rende necessario ricorrere ad esempio ad un pignoramento di beni immobili per sanare la posizione debitoria. I procedimenti sono lunghi e spesse possono lasciare il condominio deluso se il procedimento viene promosso, ad esempio, contemporaneamente a quello di un istituto di credito. Vero è che, quando il condominio è il solo creditore, la procedura, se pur lunga e onerosa, si risolve positivamente con il rientro delle spese condominiali insolute e con il rimborso delle spese legali.
Di contro il condominio può certamente optare per la costituzione del fondo tenendo ad esempio in considerazione una temporanea situazione di difficoltà economica del moroso, a cui può nel mentre essere concesso un piano di rientro, oppure cifre che pur incidendo sul bilancio non rendono la gestione insostenibile.
Sarà compito dell’amministratore, di volta in volta consigliare l’assemblea circa il percorso più efficace e conveniente per il condominio.
Dott.ssa Michela Scavo

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