L’economia di mercato ha registrato nel corso degli anni un ribasso del costo del denaro alimentato dalla politica monetaria americana, che ha determinato un aumento del valore degli immobili. Ciò ha evitato una crisi di liquidità ma ha altresì generato una crescita dei prezzi nel settore degli immobili. La crisi azionaria (si pensi al default di molte obbligazioni, quali i titoli della Repubblica argentina, i bond Parmalat, Cirio, ecc.) del resto ha contribuito non poco ad indurre i risparmiatori a ritenere che l’unico investimento sicuro fosse il mattone. Le banche si sono trovate, quindi, a fronteggiare numerose richieste di mutui casa e ciò ha determinato la crisi del settore dei mutui ed una conseguente nuova crescita del costo del denaro. Le politiche di finanziamento, infatti, hanno portato, al fine di favorire l’erogazione del mutuo anche in situazioni di minore solvibilità del cliente, ad innalzare il saggio d’interesse richiesto in contropartita. Le modalità di erogazione del mutuo assumono aspetti assai differenti a seconda della figura specifica in cui il prestito si concreta. Ad esempio, il mutuo casa è sovente stipulato con rogito notarile, redatto a seguito dell’atto di compravendita dell’immobile, cui partecipano l’acquirente-mutuante e la controparte, solitamente una banca e/o una finanziaria, nella persona del legale rappresentante pro tempore1 . Inoltre, le modalità di erogazione del mutuo devono essere tali da consentire al mutuante di acquisire la disponibilità giuridica della cosa mutuata, ma non necessariamente il possesso. Succede frequentemente che le rate del mutuo siano predeterminate attraverso la previsione del capitale da restituire e degli interessi a tasso fisso o variabile2 . Di solito il rogito notarile statuisce gli interessi di mora per l’ipotesi di ritardato pagamento ma tali interessi vanno determinati sul capitale al netto degli interessi compensativi. Naturalmente il mutuatario dovrà utilizzare la massima cautela3 nel momento in cui riceverà gli avvisi di pagamento relativi alle rate in scadenza onde valutare la correttezza dell’imputazione degli interessi. Per i mutui casa generalmente in un conto-deposito, che viene poi utilizzato dal mutuatario per coprire l’esposizione nei confronti del costruttore – venditore o della parte venditrice. Nell’ipotesi in cui il mutuo bancario venga concesso per esigenze produttive è prassi che l’importo sia erogato in conto corrente, mentre le rate in scadenza vanno poi ad alimentare le poste a debito del conto corrente stesso, con conseguente decremento della somma originariamente accreditata all’atto della concessione del mutuo. Il legislatore, stante la delicata situazione, è intervenuto sia con la previsione della c.d. “portabilità dei mutui a costo zero”, sia mediante la possibilità della postergazione delle rate di mutuo. Benché fino a qualche tempo fa apparissero pesanti limiti all’attuazione concreta, poiché, si trattava di “regole che non possono essere imposte”4, la legge Bersani ha previsto la possibilità per il cittadino di sostituire il proprio mutuo con uno meno oneroso a costo zero5 . Si intende qui riferirsi alla formazione che ha trovato l’incipit nel d.l. 31 gennaio 2007, n. 7 (c.d. decreto Bersani) intitolato “Misure urgenti per la tutela dei consumatori, la promozione della concorrenza, lo sviluppo di attività economiche e la nascita di nuove imprese”. 1) L. NIVARRA, G.W. ROMAGNO, Il mutuo, Giuffrè, 2000 2) A.P. LETO, Il mutuo, UTET 3) Si rimanda a Becchetti L., Aumentare i controlli, per garantire tutti, Eticità nel settore bancario non significa assegnare un prestito a chiunque ma essere sicuri che tutti siano in grado di restituire le somme ricevute, in Scarp, n. 115, ottobre 2007, pp. 22-23. 4) Si rimanda a http://iussek.eu/visual.php?num=50831 5) http://www.metronews.it , l’Antitrust ha avviato 10 istruttorie nei confronti di altrettante banche per pratiche commerciali scorrette nell’applicare le norme sulla portabilità dei mutui. Lo ha riferito ieri il presidente dell’Autorità Antonio Catricalà. La legge Bersani avrebbe previsto tra l’altro la possibilità per il cittadino di sostituire il proprio mutuo con uno meno oneroso a costo zero. La surrogazione (cioè lo spostamento dell’ipoteca da una banca all’altra) per legge dovrebbe avvenire gratuitamente. Ma così non è, secondo quanto denunciato anche da diverse associazioni dei consumatori. istruttorie aperte dall’Antitrust riguardano tutti i principali gruppi bancari italiani: Unicredit (marchi Banca di Roma, Bipop Carire e Banco di Sicilia), Intesa SanPaolo, Bnl, Monte dei Paschi di Siena, Antonveneta, Deutsche Bank, Ubi Banca, Banca Popolare di Milano, Banca Sella e Carige. Secondo Catricalà, i clienti delle banche rinunciano a cambiare mutuo «solo a causa dei costi: abbiamo denunce di cittadini a cui le banche negano la surrogazione e propongono un contratto analogo con costi insormontabili ».