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Assemblea condominiale: chi ha diritto di partecipare?

E’ annosa la questione circa il diritto di partecipazione all’assemblea condominiale, soprattutto quando il condominio è costituito da proprietà concesse in locazione.
Il rapporto tra amministratore e inquilino è regolato dalla legge 392/78 agli articoli 9, per quanto concerne il riparto delle spese e all’art. 10 per quello che riguarda la partecipazione all’assemblea e il diritto di voto.
L’art. 9 della legge sull’equo canone cita testualmente: “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore” intendendo quindi dare indicazioni precise all’amministratore relativamente alla riscossione degli oneri condominiali. In fatto, salvo diversi accordi tra proprietario ed inquilino, l’amministratore procederà a ripartire le spese di conduzione dell’alloggio in locazione come previsto dalla normativa, richiedendo il pagamento al conduttore e, solo in difetto, rivalendosi poi sul proprietario.
Più interessante invece la questione relativa alla norma dell’art. 10 dove si entra nel merito delle competenze in termini di convocazione, partecipazione e diritto di voto in assemblea condominiale. La normativa cita :  “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.
In verità le correnti giuridiche in merito sono diverse, soprattutto a seguito dell’entrata in vigore della legge 220/12. L’interpretazione più accreditata ritiene di sostenere che non ci debba essere rapporto alcuno tra amministratore e inquilino,  e che la convocazione dell’assemblea debba essere comunque fatta al proprietario dell’immobile locato che gode della facoltà di dare comunicazione al conduttore senza che questi possa comunque possa rivalersi sul condominio in caso non venga invitato ad intervenire all’assemblea per le delibere inerenti agli argomenti citati nell’art. 10 della legge sull’equo canone. In realtà è opportuno non sottovalutare quanto previsto dalla nuova normativa ormai in vigore dal 2013. Gli articoli  del codice civile oggetto di modifica secondo la legge 220/12 infatti , introducono il concetto di soggetto interessato ( 1129 c.c.), quello di soggetti interessati titolari di diritti reali e personali di godimento ( 1130c.c.), l’obbligo dell’anagrafe condominiale in cui vengono richiesti i dati di eventuali inquilini, l’articolo 1130- bis si definisce addirittura il diritto di presa visione dei documenti condominiali  specificando che la documentazione bancaria è visionabile ai soli proprietari. Anche le disposizioni attuative trattano la materia  riferendosi ad esempio nell’art. 66 ai soggetti aventi diritto con particolare richiamo all’art. 1136 secondo il quale l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati convocati. Non si parla più di generica distinzione tra inquilino e proprietario, si sposta l’attenzione sui soggetti titolari di diritti sull’immobile e che, proprio in funzione di questi diritti potrebbero acquisire anche il diritto di intervenire all’assemblea condominiale. Al conduttore dell’alloggio è data inoltra facoltà di impugnazione delle delibere inerenti a quanto previsto ai sensi dell’art 10 della legge 392/78.

A titolo prudenziale potrebbe ritenersi buona norma, per i proprietari di alloggi concessi in locazione, richiedere all’amministratore di convocare anche l’inquilino per le delibere relative agli argomenti dell’art 10 della legge sull’equo canone. Questo consentirebbe in primis di evitare eventuali contestazioni relative alle spese approvate e in secondo luogo, non meno importante, darebbe la possibilità all’inquilino di partecipare alle discussioni assembleari anche per quegli argomenti in cui non è riservato il diritto di voto, eliminando eventuali e non rare incomprensioni circa la trasparenza dei bilanci e delle ripartizione delle spese.

Dott.ssa Michela Scavo

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